司法書士と土地家屋調査士の制度ついて

司法書士・土地家屋調査士の赤坂卓です。

今回は、司法書士と土地家屋調査士の両制度について比較検討してみたいと思います。

皆さんは、司法書士や土地家屋調査士の仕事をご存じでしょうか。

最近、ラジオCMなどが流れる事もありますので、司法書士に関しては少しは知名度があがって来ているのかなと感じることもありますが（それでもまだまだ知名度は低いですが）、反面、土地家屋調査士に関しては、とても知名度が低いと感じます。

さて、実は、この２つの資格は共に法務省管轄の国家資格なのですが、それ故、制度的な観点から見ると、共通する点が多く存在します。

まず、この２つの資格は共に「登記の専門家である」という事が言えます。

※登記制度を所管している中央省庁は法務省です。それ故、登記申請もその出先機関である法務局に対して行います。

もちろん、登記以外の専門分野もありますが、土地家屋調査士なら不動産に関する表示の登記、司法書士なら不動産に関する権利の登記、商業・法人登記等が業務の中心であることに変わりありません。

また、司法書士も土地家屋調査士もそれぞれ司法書士法・土地家屋調査士法という法律を根拠とした国家資格なのですが、この法改正も同時に行われる傾向があります。

例えば、昨年の令和２年８月１日より改正された司法書士法・土地家屋調査士法が施行されたのですが、この時の法改正も両資格で同時に行われました。しかも、改正の内容が①使命規定の創設、②懲戒制度の見直し、③１人法人が可能になる、とその内容まで同じでした。

さらに、司法書士法・土地家屋調査士法は法律の構成がほとんど同じ構成で出来ています。具体的には条文の内容、タイトルまでほとんと同じです。（もちろん、業務内容に関する事項は異なります。）

これは、一体どういう事なのでしょうか？

ここから先は一個人の見解ですが、法務省としては登記制度という国のインフラ整備としての担い手・機能を司法書士及び土地家屋調査士に期待しているのではないかと考えられます。

また、昨年施行された司法書士の使命・土地家屋調査士の使命を見てみても、司法書士は「国民の権利を擁護し、もって自由かつ公正な社会の形成に寄与すること」、土地家屋調査士は「不動産の権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上に資すること」とあります。

（司法書士の使命）

第一条　司法書士は、この法律の定めるところによりその業務とする登記、供託、訴訟その他の法律事務の専門家として、国民の権利を擁護し、もつて自由かつ公正な社会の形成に寄与することを使命とする。

 

 

（土地家屋調査士の使命）

第一条　土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もつて国民生活の安定と向上に資することを使命とする。

 「自由かつ公正な社会」も「国民生活の安定」も我々個人が生きていく上での重要なインフラ基盤であることに変わりありませんよね。

…さて、いかがだったでしょうか。

普段、ご自身の職業については皆さんそれぞれのお考えやプライドをもって業務されていると思います。

 今回は、司法書士・土地家屋調査士の両制度を比較しながら、我々に求められている役割などについて私なりに考察してみました。

ご参考になれば幸いです。

境界確認とは一体何を確認しているのか

司法書士・土地家屋調査士の赤坂卓です。

皆さんはご自身の自宅の境界や隣接地との土地の境界確認をされたことはあるでしょうか。

我々土地家屋調査士は日常的にこの境界確認の業務（確定測量という名称で呼ばれることが多いです）を行っております。

 さて、この境界確認をする際、通常、隣接地の所有者さんに声をかけて、現地まで来てもらい、一緒に境界の確認しますが、この時、一体、何を確認しているのでしょうか。

目に見える杭の位置を確認しているのでしょうか。

お互いが使用することのできる範囲を確認しているのでしょうか。

それとも、測量して実際に測った数値を確認しているのでしょうか。

もちろん、境界の確認であることに違いありませんが、

我々土地家屋調査士としての回答は土地の「筆界」を確認している、という答えになります。

※筆界の定義は不動産登記法に規定があります。

不動産登記法第１２３条

・筆界　表題登記がある一筆の土地（以下単に「一筆の土地」という。）とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ。）との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。

境界と一言で言ったとき、「不動産登記法上の筆界」の意味や「民法上の所有権の範囲」の意味がごっちゃにして使われている事があり、混乱を招く事があります。

「筆界」も「所有権の範囲」も専門用語で一般の方からすると馴染みがないので、皆さん普段から馴染みのある「境界」という言葉を使っています。

筆界と所有権の範囲の詳細な違いはまた別の機会に譲るとして、最も大きな違いは、筆界は当事者の合意等で自由に動かす事ができないのに対し、所有権の範囲は、隣接当事者が合意すれば自由に決める事ができる点です。

そこで、我々土地家屋調査士は既存の公図や地積測量図等の図面と、実際に測量した結果をもとに、土地の筆界を調査し、その結果を境界確認と称して、所有者や隣接の方と現地で「筆界」を確認します。

その際、土地の筆界は目に見えないので、後のトラブル回避の為、当事者の承諾を得た上で、筆界点となるポイントに、コンクリート杭や金属プレート等の境界標を設置します。（なお、もともと境界標が設置されており、既存の図面等に照らし変更がないものはそのまま使用できます。）

いかがでしょうか。

実際、一般の方からすると、境界の確認に立会うことは人生でも稀な体験だと思います。

かく言う私も、所有者や隣地の方に説明する際、どんな順番で説明するか、またどのような言葉を用いるのか、毎回悩みます。ここに答えはないのかも知れません。日々研鑽を積んでいきたいものです。

根抵当権の債務者の会社分割

司法書士＆調査士の赤坂卓です。

先日、新しく表題登記した物件に、根抵当権の追加設定をしたいという依頼がありました。

普段なら、建物の保存登記と共同根抵当権の追加設定登記の２件の登記を申請すればすむところ、今回は、土地に設定された既存根抵当権の債務者（Ａ法人）が設定後２度に渡り、吸収分割会社として、それぞれ、Ｂ法人、Ｃ法人に会社分割をしていました。

ところで、根抵当権は通常の抵当権とは異なり、根抵当権特有の規定がいくつか存在しますが、債務者の会社分割もその一つです。

 

 

 

（根抵当権者又は債務者の会社分割）

第三百九十八条の十　２　元本の確定前にその債務者を分割をする会社とする分割があったときは、根抵当権は、分割の時に存する債務のほか、分割をした会社及び分割により設立された会社又は当該分割をした会社がその事業に関して有する権利義務の全部又は一部を当該会社から承継した会社が分割後に負担する債務を担保する。

 

 

 

 

…という訳で、根抵当権は当然に債務者複数の共用根抵当権になる為、追加設定の前提として、既存根抵当権の債務者をＡ法人、Ｂ法人、Ｃ法人とする変更登記を入れなくてはなりません。（下記のような登記を入れます。）なお、現在は登記原因証明情報として、会社法人等番号（分割事項の確認が取れるもの）を提供すれば会社分割の記載のある履歴事項証明書等を省略できます。

 

 

 

①目的：根抵当権変更

　原因：年月日会社分割

　　　　変更後の事項

　　　　　債務者　Ａ法人

　　　　　　　　　Ｂ法人

 

 

②目的：根抵当権変更

　原因：年月日会社分割

　　　　変更後の事項

　　　　　債務者　Ａ法人

　　　　　　　　　Ｂ法人

　　　　　　　　　Ｃ法人

 

 

 

 

 

さて、この後の処理ですが、金融機関としては当初予定していた債務者はＡ法人のみだったので、保存登記・追加設定の登記をする前に、もとのＡ法人のみに戻して欲しいとの事。もちろん、これは契約なので問題なくできます。

 

 

 

 

 

ここで、複数いた債務者が減ることになるので、受験知識でよく使った「形式的に明らかに根抵当権者に不利な変更登記は権利者と義務者が入れ替わる」という知識を用いました。当然、金融機関の登記識別情報も必要になります。（下記のような登記になります。）

 

 

 

③目的：根抵当権変更

　原因：年月日変更

　　　　変更後の事項

　　　　　債務者　Ａ法人

 

 

 

 

なお、Ａ法人、Ｂ法人、Ｃ法人は代表取締役に同一人がいましたが、登記的には利益相反には該当しないようです。

 

 

 

 

 

あとは、普段どおり、建物の保存登記と共同根抵当権の追加設定登記を行うのみです。

 

 

 

 

 

…とまぁ、こんな感じで、基礎的と言えば基礎的な登記でしたが、普段あまりないケースでしたので、書籍片手に取り組みました。最初、話を戴いたときはもう少し複雑な登記になるかと思いましたが、最終的にシンプルな形に落ち着きました。

 

 

今年もよろしくお願いします。

司法書士＆調査士の赤坂卓です。

新年、あけましておめでとうございます。

本年も、どうぞよろしくお願いします。

皆さんは、今年の目標は立てられたでしょうか。

私も何か目標を立てようと考えてみたところ、やはり昨年独立したばかりという事もあり、事務所経営が真っ先に思い浮かびました。

具体的な数値を決めて目標を立てたほうが、実現可能性が高いと思います。

高すぎる目標も実現可能性が低く、今の自分に手の届く数値である必要があるでしょう。

開業したばかりだと、やはり「売上」でしょうか。

月売上の平均がトータルで１００万。

できるできないはさておき、一度、意識的に数字にフォーカスしてみようと思います。

個別の調整をして、独自のスタイルを確立するのは、その次の段階になるでしょうか。

境界標の復元

司法書士＆調査士の赤坂卓です。

皆さんはご自身の自宅の境界標を見たことはあるでしょうか。

私は調査士になるまでは境界標（一般的にコンクリート杭や金属プレートが使用されます）を意識したことがありませんでした。

今回は、その境界標の復元について不動産業者さんから質問を受けました。

ところで、境界標の「復元」と聞いて、皆さんはどんな作業を想像するでしょうか。

「復元」というくらいだから、「存在したものを元に戻す」とイメージされるかもしれません。もちろん、これはこれで正しいです。

しかし、業者さんの用いる「復元」という言葉と、

我々調査士の想定する「復元」という言葉の間にはズレがある場合があります。

一例を挙げると、一戸建ての境界標識４か所の内、１か所だけ、見当たらなかったとします。新築当時の図面や地積測量図には境界標の記載があるので、恐らく、年月の経過とともに、何らかの原因で紛失してしまったのでしょう（このようなケースは往々にしてあります）。

ここでよくあるのが、その１か所だけを「復元」して欲しいという依頼です。

１か所だけなので、敷地全体の境界を確定するより簡単だと思われるかもしれません。

そもそも敷地全体の境界を確定させるには（一般的に確定測量と呼ばれます）、

ざっくりと下記の工程が必要です。

①敷地全体を測量する

②その成果を基に図面を作る

③図面を持参して隣接地との境界確認の立会をする

④承諾（境界確認書に押印を貰う）得た場所に境界標を設置する

⑤最終的な納品用の図面を作成する

※通常の戸建てだと道路と接している場合がほとんどですので、

官民の境界確認も必要となり、役所との打合せも必要です。

では、１か所だけの境界標の「復元」だと、どういう工程になるかと言うと、

実は、上記とほとんど同じ工程になります。

ここが、認識のズレを生じさせているポイントかと思います。

要するに、「復元」と言いつつ、実際は一から「確定測量」をしているようなものだということです。

さて、では我々の想定する「復元」とはどのようなものかと言うと、

「確定測量（境界確認の立会）を行ったばかりだが、その後の建物の解体工事等、何らかの理由で境界標識が紛失し、同じ場所に再度設置し直して欲しい」というようなケースです。

このようなケースですと、確定測量を行ってから日が浅く、

境界標の数値に変更がなく、敷地を測り直す必要がありません。

隣地の承諾も得ている為、一度測量したデータを基に、

同じ場所に設置し直すことができます。

上記の工程のうち④と⑤のみ、という事になります。

※尚、上記は私が測量に従事していた時の作業工程です。担当する調査士や測量会社さんによっては工程が異なる場合があります。

…いかがだったでしょうか。

私も現場で測量に携わるまでは、実際の業務内容など全くイメージできませんでした。

同じ言葉を用いても、互いの認識が異なれば事故やトラブルの元となります。

日々業務を行う上では気を付けたいものです。

ブラタモリ

こんにちは、赤坂卓です。

皆さんは、ブラタモリという番組をご存じでしょうか。

内容としては、タモさんが日本各地を巡り、その土地の歴史や文化を地層や地学の話を交えながら学ぶというものです。

ところで、私は兵庫県の豊岡市出身なのですが、

嬉しいことに、先週、豊岡市が舞台として放映されました。

豊岡市といえば、城崎温泉、コウノトリ、玄武洞などが有名ですが、

例に漏れず、番組内でもちゃんと取り上げられていました。

中でも、玄武洞は地学的な側面と相性が良かったのか、

玄武岩メインで特集されていました。

私は、地元を離れて久しいですが、

番組を見ながら昔を思い出し、懐かしい気持ちになれました。

やはり、地元愛というのは、少なからず誰しも持っているものなのだなと、

改めて思いました。

業務とは直接関係のない話になってしまいましたが、

今回はこの辺で。

なお、次回は年明けに天橋立が放映されるようですので、

興味がありましたら是非見てみてください。

複合機トラブル

司法書士＆調査士の赤坂卓です。

事務所のインフラとしてなくてはならないものの一つとして、

プリンター複合機が挙げられます。

ちなみに私は、brotherのインクジェットプリンターを使用しております。

A3プリント、FAX受信、スキャン、、と一台で一通りの業務に対応できるスペックを備えており、購入費用も５万ほどとお手頃価格でした。（ブラザーの回し者ではありません）

さて、そんなプリンターですが、昨日から突如うまく文字が印刷ができなくなりました。

ノズルのクリーニングを試みても一向に改善されません。

そこで、サポートに直接問い合わせたら、なんと修理が必要との事。。

購入してまだ１か月半ほどしか経っていないのにもう修理が必要となると、

精神的ダメージが大きい。（業務にも影響します。）

原因はというと、どうやらメーカーの純正インクではなく、

安価な非純正インクを使用したことに起因する模様。。

とはいえ、この短期間でトラブル発生に至るケースは少ないようです。

…が、非純正インクを使用した場合、保証適用外との事で、

通常どおりの修理費用がかかるとの事でした。

正直、痛い出費ですが、改めてインフラの重要性を考える契機となりましたし、

これも勉強代と考えることにします。